EL ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA

Universidad Fermín Toro

Vicerrectorado Académico

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Elaborado por: Ernesto. A. Pérez. B

Materia: Derecho Inquilinario

Sección: SAIA-A

Prof: Yasmin Di Giacomo

EL ARRENDAMIENTO EN VENEZUELA

    El arrendamiento en Venezuela constituye una figura jurídica de gran relevancia en el ordenamiento jurídico venezolano, regulando la relación entre un arrendador y un arrendatario en torno al uso y goce de un bien inmueble a cambio de un pago periódico. Esta relación contractual se encuentra enmarcada en un conjunto de normas legales diseñadas para proteger los derechos de ambas partes y garantizar el equilibrio en la relación arrendaticia.

DEFINICIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SEGÚN AUTORES

    Gran cantidad cantidad de autores a lo largo del tiempo han intentado definir el contrato de arrendamiento, sin embargo, entre algunos de los que aportan sobre este particular se pueden destacar:

• Mogollón (2000): El contrato de arrendamiento es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

    Esta definición ofrece una visión amplia del contrato, abarcando su naturaleza como convención entre partes y su función de crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos. Sin embargo, es demasiado general y no se centra específicamente en el arrendamiento de cosas.

• Marín (1998): En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a otra el goce de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

    Esta definición es más precisa y se enfoca directamente en el arrendamiento de cosas, detallando la obligación de una parte de ceder el uso de una cosa a otra por un tiempo y precio determinados. No obstante, carece de la perspectiva general sobre la naturaleza contractual del arrendamiento.
    Ahora bien, luego de analizar las definiciones planteadas por dichos autores se puede elaborar una que combine los elementos de ambas y que abarcando los elementos aportados, determinaría lo siguiente:

El arrendamiento de cosas es un contrato mediante el cual una persona (arrendador) se obliga a otorgar a otra (arrendatario) el uso y disfrute temporal de un bien determinado, a cambio del pago de un precio acordado. Este acuerdo constituye un vínculo jurídico entre las partes y se rige por las condiciones establecidas en el contrato.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

   Los elementos generales del contrato de arrendamiento se encuentran estipulados en el articulo 1141 del Código Civil, los cuales son: consentimiento, capacidad, objeto y causa licita, pero para el contrato de arrendamiento especialmente se le agrega el elemento precio.

    El consentimiento se conoce como el acuerdo de las partes, el cual se perfecciona en el arrendamiento cuando cada una de estas legítimamente expresa su voluntad de obligarse o de contratar. Dicho consentimiento será válido si las partes tienen la capacidad de contratar, es decir, que las personas, físicas o jurídicas, en cuanto son partes en el contrato, puedan celebrarlo de tal forma que produzca sus efectos normales. Es válido acotar que, las personas mayores de edad o emancipadas, que poseen el poder de administración de un bien pueden celebrar contrato de arrendamiento, siempre y cuando no sufran de ninguna inhabilitación.

    En relación al objeto, en el caso del arrendamiento se trata del bien inmueble, cuya posesión o uso temporal se concede; el cual, debe poder ser determinado o determinables; en razón de esto, se señalará en dicho contrato el genero, especie o la cantidad, que logre permitir la individualización de la cosa.

    Por último, en relación a la causa lícita, la misma radica en la necesidad de una de las partes (arrendatario) de obtener el uso y disfrute de un bien inmueble o mueble, y la voluntad de la otra parte (arrendador) de obtener un beneficio económico a cambio de ceder ese uso y disfrute. En términos más simples, la causa lícita del contrato de arrendamiento es el intercambio de un bien (el uso y disfrute del inmueble) por un precio (el canon de arrendamiento).

FORMAS DE EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    Las formas de extinción son las maneras concretas en que se manifiesta la extinción del contrato, es decir, los mecanismos jurídicos a través de los cuales se produce la terminación de la relación.

• 1) Extinción por el transcurso del tiempo: Esta es la forma más común y sencilla de extinción. Cuando el plazo establecido en el contrato llega a su fin y ninguna de las partes manifiesta su intención de renovarlo, el contrato se extingue automáticamente. Sin embargo, es importante considerar la figura de la prórroga legal, que permite al arrendatario continuar en el inmueble bajo ciertas condiciones, incluso después del vencimiento del plazo inicial.

• 2) Extinción por resolución judicial: La resolución judicial es una forma de extinción que se produce cuando un juez, a solicitud de una de las partes, declara la terminación del contrato debido al incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales. Las causas más comunes para solicitar la resolución judicial son:

2.1) Incumplimiento del pago de la renta: El arrendatario no paga la renta en los plazos establecidos.

2.2) Deterioro del inmueble: El arrendatario causa daños al inmueble de forma intencional o por negligencia.

2.3) Subarrendamiento o cesión sin autorización: El arrendatario subarrienda el inmueble o lo cede a un tercero sin el consentimiento del arrendador.

2.4) Uso distinto al pactado: El arrendatario utiliza el inmueble para fines distintos a los establecidos en el contrato.

• 3) Extinción por acuerdo de las partes: Cuando ambas partes acuerdan poner fin al contrato antes de su vencimiento.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR EN LA RELACIÓN ARRENDATICIA

    En el marco del derecho venezolano, tanto los deberes como obligaciones del arrendador que es lo que atañe a este blog se encuentran consagradas en 3 normas jurídicas, a saber:

• 1) SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL

    Básicamente existen tres tipos de obligaciones para el arrendador según lo establecido en el artículo 1585 del Código Civil:

• La entrega de la cosa completa, con todos sus accesorios y todas sus reparaciones efectuadas, es decir, el arrendador debe entregar en buen estado el bien a arrendar.
• Conservar el inmueble en buen estado a fin de servir para lo que se ha arrendado: Esta obligación supone que además: durante el tiempo del contrato el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite; no alterar la forma de la cosa; y para con el arrendatarío al saneamiento de todos los vicios y defectos de la cosa arrendada que impida su uso.
• A mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato.

2)SEGÚN LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

• Artículo 33. Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación
• Artículo 35. Es una obligación de los arrendadores preservar el buen estado de los inmuebles, los servicios básicos, áreas comunes y adicionales, según lo convenido en el contrato
• Artículo 36. Los pagos de servicios comunes en habitaciones de casas de vecindad, pensiones y habitaciones en viviendas particulares o de cualquier otra porción de un inmueble arrendado, o subarrendado por partes, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador.
• Artículo 37. Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.
• Artículo 41. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato
• Artículo 45. El arrendador o propietario de inmuebles que hayan sido subarrendados o dados en cesión, sin la autorización expresa y escrita del arrendador o propietario, antes de la entrada en vigencia de la presente Ley, están en la obligación de formalizar la relación arrendaticia con las personas que ocupen en ese momento el inmueble
• Artículo 69. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario o arrendataria un recibo de pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario o arrendataria.

•  3) SEGÚN LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL
• Artículo 8. Los arrendadores de inmuebles de uso comercial, están en la obligación de entregarlos en buen estado de mantenimiento y conservación, y solventes en servicios públicos domiciliarios, al inicio de la relación arrendaticia.
• Artículo 9. Si el arrendador causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligado a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente.
• Artículo 10. El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce pacífico del inmueble al arrendatario durante el tiempo del contrato.
• Artículo 11. El arrendador está obligado a cubrir los costos de las reparaciones mayores de locales bajo régimen de arrendamiento, a menos que el daño sea imputable al arrendatario.
• Artículo 30. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo al que corresponda, así como dar cumplimiento a la normativa que establezca el órgano con competencia en materia tributaria.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO EN LA RELACIÓN ARRENDATICIA

    En el marco del derecho venezolano, tanto los deberes como obligaciones del arrendatario que es lo que atañe a este blog se encuentran consagradas en 3 normas jurídicas, a saber:

• 1) SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL

De acuerdo con el artículo 1592 del Código Civil:

• Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o la falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias.
• Se debe pagar pensión de arrendamiento en los términos convenidos; esta puede ser cancelada en un solo pago, aunque lo normal es que se establezcan prestaciones periódicas mensuales y en algunos casos hasta anuales. 

Mientras que, conforme el artículo 1584 eiusdem: 

• No subarrendar sin autorización expresa y por escrito del arrendador.

• 2) SEGÚN LEY PARA LA REGULARIZACIÓN Y CONTROL DE LOS ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA
• Artículo 42: El arrendatario está en la obligación de realizar el pago oportuno del canon en la forma y tiempo convenido con el arrendador
• Artículo 43: Es obligación del arrendatario o arrendataria entregar el inmueble en buenas  condiciones de uso de acuerdo como lo arrendó, salvo el deterioro que sufre el inmueble por vetustez.
• Artículo 44: No subarrendar el inmueble sin la previa autorización del arrendador

 

3) SEGÚN LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL

• Artículo 9. El arrendatario que causare un daño malicioso al bien inmueble arrendado durante la vigencia de la relación arrendaticia, estará obligada a efectuar las reparaciones que se originen por estos daños. En caso de comprobarse el daño malicioso, el afectado podrá acudir a la vía jurisdiccional o administrativa y solicitar el inicio del procedimiento correspondiente
• Artículo 11: El arrendatario está en la obligación de notificar dentro de los tres (3) días siguientes a la detección de la falla, al arrendador los daños que afectaren al inmueble, cuando éstos no pudieren ser del conocimiento del arrendador.
• Artículo 14. El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en este Decreto Ley.
• Artículo 16. El arrendatario no podrá modificar el uso, rubro comercial, denominación y/o marca, establecidos en el respectivo contrato de arrendamiento.

    

    En vista de todo lo anterior, por medio del Código Civil, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el contrato de arrendamiento en Venezuela es una relación jurídica que genera obligaciones tanto para el propietario del inmueble como para quien lo ocupa. El cumplimiento de estas obligaciones es fundamental para garantizar una convivencia pacífica y el respeto mutuo entre las partes, y estas normas jurídicas son imprescindibles para el desarrollo correcto y entendimiento mutuo del mismo.

CAUSAS DE EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

    Las causas de extinción son los eventos o circunstancias que, al producirse, ponen fin al contrato de arrendamiento. Son los motivos subyacentes que generan la terminación de la relación. La relación arrendaticia, como cualquier otro contrato, está sujeta a un término de duración. Este puede ser determinado o indeterminado, pero en cualquier caso, llega un momento en el que la relación contractual cesa. Las causas que provocan esta extinción pueden ser diversas, sin embargo, las más comunes y generales son:

• 1) LEGALES

    Están previstas en la ley y operan de forma automática, independientemente de la voluntad de las partes. En esta se encuentran:

• Vencimiento del plazo: Cuando el contrato se celebra por un tiempo determinado, la relación arrendaticia se extingue automáticamente al llegar a la fecha pactada para su finalización.
• Muerte del arrendatario: En algunos casos específicos, la muerte del arrendatario puede dar lugar a la extinción del contrato, especialmente si se trata de un arrendamiento de vivienda destinado a uso personal.
• Pérdida o destrucción total del inmueble: Si el inmueble arrendado sufre una destrucción total por causas ajenas a las partes, el contrato se extingue automáticamente, ya que se pierde el objeto principal del contrato.

 

• 2) CONVENCIONALES: 

    Son aquellas que las partes acuerdan libremente en el contrato. Se destacan:

• Incumplimiento de las obligaciones: Si alguna de las partes incumple con las obligaciones establecidas en el contrato, la parte cumplidora podrá solicitar su resolución. Los incumplimientos más comunes son el impago de la renta, la falta de mantenimiento del inmueble o el uso no conforme del mismo.
• Resolución anticipada: Las partes pueden acordar en cualquier momento poner fin al contrato antes de su vencimiento, siempre y cuando esta cláusula haya sido pactada previamente.
• Condición Resolutoria: Se trata de una cláusula por la cual las partes acuerdan que el contrato se extinguirá automáticamente si se cumple o deja de cumplirse una determinada condición.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

    La extinción del contrato de arrendamiento tiene diversas consecuencias jurídicas, entre las que destacan:

• El arrendatario debe devolver el inmueble al arrendador en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso.
• El arrendador debe devolver al arrendatario las garantías constituidas al inicio del contrato, una vez deducidos los posibles incumplimientos.
• En algunos casos, la parte perjudicada por la extinción del contrato puede tener derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

    La extinción del contrato de arrendamiento tiene diversas consecuencias jurídicas, entre las cuales se encuentran que el arrendatario debe devolver el inmueble al arrendador en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro natural por el uso; el arrendador debe devolver al arrendatario las garantías constituidas al inicio del contrato, una vez deducidos los posibles incumplimientos; y en algunos casos, la parte perjudicada por la extinción del contrato puede tener derecho a percibir una indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

DISTINCIÓN ENTRE EXTINCIÓN Y TERMINACIÓN

    En el ámbito del arrendamiento en Venezuela, los términos "terminación" y "extinción" suelen utilizarse indistintamente, pero en realidad poseen connotaciones jurídicas ligeramente diferentes. Comprender esta distinción es fundamental para entender los mecanismos que ponen fin a una relación arrendaticia.

    En este sentido, la terminación del arrendamiento hace referencia al cese temporal de la relación contractual. Es decir, se produce una interrupción en el ejercicio del derecho del arrendatario a usar y disfrutar del inmueble, pero sin que se extinga definitivamente el contrato.

     Entre las causas más comunes de la misma, se encuentran:

• Por acuerdo de las partes o por disposición legal, se suspende el cumplimiento de las obligaciones contractuales por un tiempo determinado. Por ejemplo, en caso de fuerza mayor o caso fortuito que impida el uso del inmueble.
• Se produce una interrupción temporal en el ejercicio del derecho del arrendatario, pero sin que se suspenda el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Por ejemplo, cuando el arrendatario se ausenta del inmueble por un período prolongado.

    Por su parte, la extinción del arrendamiento, implica el cese definitivo de la relación contractual. Una vez extinguido el contrato, las partes quedan liberadas de sus obligaciones y el arrendatario debe restituir el inmueble al arrendador.

    Entre las causas más comunes de la misma, se encuentran:

• Al llegar a su fin el plazo establecido en el contrato.
• Por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de alguna de las partes.
• En algunos casos, la muerte del arrendatario puede dar lugar a la extinción del contrato.
• Si el inmueble es destruido total y definitivamente por causas ajenas a las partes.
• Si el inmueble es expropiado por razones de utilidad pública.

    A continuación se presente un cuadro comparativo para su mejor comprensión:

 

	Terminación	Extinción
Naturaleza	Cese temporal	Cese definitivo
Efectos	Interrupción del ejercicio de los derechos	Extinción de la relación contractual
Restitución del inmueble	No necesariamente	Si procede
Reanudación del contrato	Puede reanudarse	No puede reanudarse

CONCLUSIONES

    El arrendamiento en Venezuela es una figura jurídica compleja y dinámica, que se encuentra en constante evolución. La legislación venezolana ha establecido un marco normativo para regular las relaciones arrendaticias, pero la realidad económica y social del país ha generado una serie de desafíos que requieren soluciones innovadoras y adaptadas a las necesidades actuales.

 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Lovera, I. (2014). Claves para la comprensión de la nueva legislación de arrendamientos de vivienda en Venezuela. Revista Chilena de Derecho y Ciencia Política 5(1):167-196. Publicación en línea. Disponible: https://www.researchgate.net/publication/360992630_Claves_para_la_comprension_de_la_nueva_legislacion_de_arrendamientos_de_vivienda_en_Venezuela [Consulta: Octubre 10, 2024]

Marín, R. (1998) Contratos, Tomo I. Mérida, Venezuela. Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales.

Mogollón (2001) El Arbitraje Comercial Venezolano. Vadell Hermanos Editores, C.A. Caracas, 2004.